Was kostet es, einen Bauantrag zu stellen?

Wenn du ein Haus bauen oder umfassend umbauen möchtest, kommst du um einen offiziellen Bauantrag nicht herum. Beim Stellen eines Bauantrags fallen keine klassischen Materialkosten an. Stattdessen zahlst du ausschließlich für die geistige Arbeit von Fachexperten sowie für die Verwaltungsgebühren der Ämter. Damit du dein Budget von Anfang an realistisch planen kannst, schlüsseln wir die einzelnen Kostenpunkte detailliert auf.

Mit diesen Kosten rechnest du beim Bauantrag

Die Gesamtkosten für einen Bauantrag setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bewegen sich die Ausgaben häufig im fünfstelligen Bereich. Die folgende Tabelle gibt dir einen ersten Überblick über die typischen Preisspannen der einzelnen Posten für einfache bis mittlere Projekte.

Wichtiger Hinweis zur Einordnung: Die Spanne von 3.500 € bis 6.500 € beim Architektenhonorar bezieht sich auf kleinere oder sehr einfache Einfamilienhäuser. Bei umfangreicheren Neubau-Projekten mit höheren Bausummen steigen diese Kosten entsprechend an. Allein die Architektenkosten für die ersten vier Leistungsphasen können bei großen Vorhaben zwischen 10.000 € und 30.000 € liegen. Auch eine komplexe Statik kann bis zu 8.000 € kosten.

Die wichtigsten Preisbestandteile im Detail

Um zu verstehen, wie sich die Kosten für deinen Bauantrag zusammensetzen, lohnt sich ein genauer Blick auf die einzelnen Dienstleister und Behörden, die an diesem Prozess beteiligt sind.

Architektenhonorar (Entwurfsverfasser)

In Deutschland darf ein Bauantrag für ein Wohngebäude nur von einer sogenannten bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden. Das sind in der Regel Architekten oder qualifizierte Bauingenieure. Die Kosten für diese Leistung orientieren sich branchenweit an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021). Für den Bauantrag sind die Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) relevant. Die Leistungsphase 4, also der eigentliche Bauantrag, macht isoliert betrachtet etwa 3 Prozent des gesamten Architektenhonorars aus. Da dieser Schritt aber auf den vorherigen Planungsphasen aufbaut, kalkulierst du diese am besten als Gesamtpaket.

Tragwerksplanung (Statik)

Das Bauamt verlangt einen Nachweis darüber, dass dein geplantes Haus sicher steht. Dieser Standsicherheitsnachweis wird von einem Statiker erstellt. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus ohne besondere statische Herausforderungen liegen die Kosten hierfür erfahrungsgemäß zwischen 1.800 € und 3.000 €.

Amtlicher Lageplan und Vermessung

Ein einfacher Grundriss reicht dem Bauamt nicht aus. Du benötigst einen amtlichen Lageplan, der von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur angefertigt wird. Die Gebühren hierfür richten sich nach der jeweiligen Landesgebührenordnung (zum Beispiel KOVerm) und basieren auf dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und dem Bauwert. Typischerweise liegen die Kosten zwischen 2.300 € und 3.200 €. In Nordrhein-Westfalen beginnen die Gebühren für einen solchen Plan beispielsweise bei über 1.400 €.

Baugenehmigungsgebühren des Bauamts

Sobald du den Antrag einreichst, wird das Bauamt tätig. Die Ämter berechnen ihre Gebühren in der Regel mit 0,5 % bis 1,0 % der Bausumme. Oft wird hierfür eine spezielle Formel genutzt, beispielsweise der umbaute Raum in Kubikmetern multipliziert mit dem Bauwert, davon dann 0,5 Prozent. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grundgebühr beispielsweise 0,6 % der Rohbausumme. Für sehr kleine Vorhaben, wie etwa ein genehmigungspflichtiges Gartenhaus, greifen häufig Mindestgebühren von 100 € bis 200 €.

Welche Faktoren treiben die Kosten in die Höhe?

Die genannten Preisspannen dienen als gute Orientierung, doch dein individueller Preis kann davon abweichen. Folgende Faktoren wirken sich besonders stark auf die Endsumme aus:

• Das Bundesland: Jedes Bundesland hat eigene Gebührenordnungen für Bauämter und Vermesser. Was in Bayern gilt, muss in Niedersachsen nicht identisch sein.
• Komplexität des Grundrisses: Verwinkelte Grundrisse, besondere Dachformen oder große Spannweiten verteuern die Planung beim Architekten und beim Statiker erheblich.
• Sondergenehmigungen: Wenn dein Grundstück Besonderheiten aufweist, brauchst du oft zusätzliche Nachweise. Das können Befreiungen vom Bebauungsplan, Genehmigungen für eine Baumfällung oder Auflagen des Denkmalschutzes sein. Jedes Sondergutachten kostet extra.
• Nachträgliche Änderungen: Wenn du dich mitten in der Planungsphase noch einmal komplett umentscheidest und Wände verschieben lässt, muss der Architekt neu zeichnen. Solche Änderungen werden oft nach Stundenaufwand zusätzlich berechnet.

Beispielrechnung: Bauantrag für ein größeres Einfamilienhaus

Damit die Zahlen greifbarer werden, schauen wir uns eine realistische Beispielkalkulation an. Wir gehen von einem Neubau eines Einfamilienhauses im gehobenen Standard aus. Die anrechenbaren Baukosten liegen bei 300.000 €. Der Architekt rechnet nach Honorarzone III (Mittelsatz) ab. Es handelt sich um ein Standard-Baugrundstück ohne rechtliche Besonderheiten.

Erklärung zur Abweichung: Warum liegen die Architektenkosten in diesem Beispiel bei 8.100 € und damit über der Spanne von 3.500 € bis 6.500 € aus der ersten Tabelle? Eine anrechenbare Bausumme von 300.000 € stellt bereits ein größeres oder hochwertigeres Projekt dar, bei dem das Honorar entsprechend steigt. Die 8.100 € entsprechen etwa 27 Prozent des Gesamthonorars für alle Leistungsphasen, welches bei diesem Beispiel bei rund 10 Prozent der Bausumme liegt. Die erste Tabelle bildet hingegen eher Basisprojekte ab.

Bauvoranfrage als günstige Alternative bei unklarer Lage

Wenn du ein Grundstück kaufst, für das es keinen klaren Bebauungsplan gibt, weißt du oft nicht sicher, ob du dein Traumhaus dort überhaupt bauen darfst. In einem solchen Fall ist es ein großes finanzielles Risiko, direkt einen kompletten Bauantrag für 15.000 € ausarbeiten zu lassen. Hier hilft die Bauvoranfrage. Sie klärt grundsätzliche Fragen vorab, beispielsweise ob du zweigeschossig bauen darfst. Für eine Bauvoranfrage reicht oft ein einfacher Lageplan, also ein Katasterauszug, der als Momentaufnahme nur etwa 50 € bis 200 € kostet. Auch die Architekten- und Amtsgebühren sind für eine Voranfrage deutlich geringer als für einen voll ausgearbeiteten Bauantrag.

So vergleichst du Angebote für die Bauplanung richtig

Wenn du auf einer Handwerkerbörse nach einem Architekten oder Bauingenieur suchst, solltest du die Angebote genau prüfen. Da die HOAI rechtlich nicht mehr als Festpreis bindend ist, haben Planer einen gewissen Spielraum bei der Preisgestaltung. Achte beim Angebotsvergleich auf folgende Punkte:

• Leistungsumfang: Sind wirklich alle Leistungsphasen von 1 bis 4 im Angebot enthalten? Manchmal werden nur die reinen Zeichnungen angeboten, während wichtige Vorarbeiten fehlen.
• Honorarzone: In welche Honorarzone hat der Planer dein Projekt eingestuft? Ein Standard-Einfamilienhaus fällt in der Regel in Zone III. Eine höhere Zone bedeutet höhere Kosten.
• Nebenkosten: Werden Fahrtkosten oder Auslagen für Kopien und Porto pauschal oder nach tatsächlichem Aufwand abgerechnet?
• Zusatzleistungen: Kläre vorab, ob die Koordination mit dem Statiker und dem Vermesser bereits im Honorar enthalten ist oder ob hierfür zusätzliche Stundenlöhne anfallen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)