Was kostet eine Altbausanierung wirklich?

Wenn du ein älteres Haus kaufst oder geerbt hast, stehst du unweigerlich vor der Frage nach dem Sanierungsaufwand. Die Gesamtkosten hängen stark davon ab, wie tief du in die Bausubstanz eingreifst. Eine pauschale Summe gibt es nicht, aber anhand aktueller Marktpreise lässt sich das Budget sehr gut eingrenzen.

Aktuelle Quadratmeterpreise für die Altbausanierung

Um dir eine erste Orientierung zu geben, dient in der Praxis oft die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage. Je nach Zustand des Gebäudes und deinen persönlichen Ansprüchen an Energieeffizienz und Wohnkomfort bewegen sich die Preise in folgenden Rahmen:

• Teilsanierung: 400 bis 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Hierbei werden häufig nur einzelne Gewerke wie die Heizung erneuert oder oberflächliche Renovierungen durchgeführt.
• Komplettsanierung: 740 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies umfasst in der Regel die Erneuerung der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster) sowie der Haustechnik.
• Kernsanierung: 1.160 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das Gebäude wird bis auf die Grundmauern entkernt. Grundrisse werden verändert, sämtliche Leitungen, Böden und das Dach werden komplett neu aufgebaut.

Ein häufiger Irrtum ist, dass das Material den größten Teil der Rechnung ausmacht. Tatsächlich verteilen sich die Kosten bei typischen Maßnahmen wie einer Fassadendämmung oder Komplettsanierung ganz anders:

• Arbeitsleistung (Lohnkosten): ca. 55 bis 65 Prozent
• Materialkosten (Dämmstoffe, Putz, Sanitär, Elektro): ca. 20 bis 35 Prozent
• Zusatzkosten (Gerüstmiete, Entsorgung, Baustelleneinrichtung): ca. 10 bis 15 Prozent

Kosten nach Gewerken: Wofür du wie viel bezahlst

Sobald du in die Detailplanung gehst, reicht die reine Wohnfläche als Kalkulationsgrundlage nicht mehr aus. Viele Gewerke werden nach Bauteilfläche (z. B. Dach- oder Fassadenfläche) oder nach Stückzahl abgerechnet. Die folgende Tabelle zeigt dir die Richtwerte für die wichtigsten Einzelmaßnahmen.

Beispielrechnung: Komplettsanierung eines Einfamilienhauses

Um diese Richtwerte in die Praxis zu übersetzen, schauen wir uns ein konkretes Rechenbeispiel an. Angenommen, du besitzt ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren mit 120 Quadratmetern Wohnfläche in durchschnittlichem Zustand. Es soll eine mittlere Komplettsanierung durch Fachbetriebe durchgeführt werden. Das Dach hat eine Fläche von 120 Quadratmetern, die Fassade misst 200 Quadratmeter und es werden 15 Fenster getauscht.

• Dachsanierung: 24.000 – 36.000 €
• Fassadendämmung: 40.000 – 60.000 €
• Fensteraustausch: ca. 15.000 €
• Heizungserneuerung (Wärmepumpe): 25.000 – 35.000 €
• Elektrik erneuern: 9.000 – 12.000 €
• Sanitär modernisieren: 8.000 – 12.000 €
• Zwischensumme der Gewerke: 121.000 – 170.000 €
• Nebenkosten & Planung (ca. 10 %): 12.100 – 17.000 €
• Puffer für Unvorhergesehenes (ca. 10 % auf die Zwischensumme inkl. Nebenkosten): 13.310 – 18.700 €
• Gesamtkosten: ca. 146.410 – 205.700 €

Hinweis: Alle Preise in diesem Beispiel verstehen sich netto zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Wenn dein Altbau vor 1960 errichtet wurde, raten Experten dringend dazu, den Sicherheitspuffer auf 20 bis 25 Prozent zu erhöhen, da das Risiko für versteckte Mängel deutlich steigt.

Die größten Kostentreiber bei alten Häusern

Nicht jedes Haus lässt sich gleich gut sanieren. Bestimmte Faktoren können dein Budget stark belasten und sollten frühzeitig geprüft werden:

• Baujahr und Schadstoffe: Bei Häusern, die vor 1960 oder 1970 gebaut wurden, triffst du häufig auf Asbest, Bleileitungen oder fehlende Horizontalsperren gegen aufsteigende Feuchtigkeit. Allein die fachgerechte Entsorgung von Asbest kann zusätzliche Kosten von 5.000 bis 25.000 Euro verursachen.
• Komplexe Geometrie: Ein schlichtes, rechteckiges Haus lässt sich günstig dämmen und einrüsten. Erker, viele Gauben, Nischen oder verwinkelte Anbauten erhöhen den Arbeitsaufwand bei der Fassadendämmung schnell um 20 bis 40 Prozent.
• Denkmalschutz: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sind Standardlösungen oftmals nicht erlaubt. Sonderanfertigungen wie Holzfenster mit historischer Teilung oder eine aufwendige Innendämmung (weil die Außenfassade erhalten bleiben muss) führen zu Mehrkosten von 30 bis 50 Prozent.

Förderung und rechtliche Pflichten

Du musst die Kosten nicht komplett alleine tragen. Der Staat unterstützt energetische Sanierungen massiv, knüpft dies aber an strenge Bedingungen. Zudem gibt es gesetzliche Pflichten, die du als neuer Eigentümer beachten musst.

Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Bei einem Eigentümerwechsel (Kauf oder Erbe) greifen oftmals gesetzliche Fristen. Dazu gehören beispielsweise die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Austausch alter, ineffizienter Heizkessel. Informiere dich hierzu genau, welche Fristen für dein Gebäude gelten.

Zuschüsse und Kredite (KfW und BAFA)

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, wie neue Fenster oder eine Dämmung, bietet das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss von 15 Prozent. Lässt du vorab einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen zertifizierten Energieberater erstellen, steigt dieser Fördersatz auf 20 Prozent.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Heizungstausch. Für den Wechsel zu einer klimafreundlichen Heizung sind bis zu 70 Prozent Zuschuss möglich (KfW 458). Planst du eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus, bietet die KfW zinsgünstige Kredite (KfW 261) bis zu 150.000 Euro mit einem Tilgungszuschuss von bis zu 45 Prozent an.

Wichtig: Förderanträge müssen laut aktuellen Förderrichtlinien vor Auftragsvergabe beziehungsweise Beginn der Maßnahmen gestellt werden. Ein Vorhabenbeginn auf eigenes Risiko ist nach der Antragstellung oftmals möglich.

So bereitest du Handwerkeranfragen richtig vor

Um realistische und vergleichbare Angebote von Handwerksbetrieben zu erhalten, ist eine gute Vorbereitung entscheidend. Überlege dir vorab genau, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge stattfinden sollen. Wenn du schrittweise sanierst, gilt die Grundregel: Erst die Gebäudehülle dämmen (Dach, Fassade, Fenster), danach die Heizung tauschen. Wer die Heizung zuerst erneuert, riskiert, dass die Anlage nach einer späteren Dämmung überdimensioniert ist und ineffizient läuft.

Notiere dir die groben Maße deines Hauses, das Baujahr und deine konkreten Wünsche. Je präziser deine Anfrage auf einer Handwerkerbörse formuliert ist, desto genauer können die Betriebe den Aufwand einschätzen und dir ein verlässliches Angebot unterbreiten.

Häufige Fragen zur Altbausanierung (FAQ)